Mieterstrom für Wohnungsunternehmen: Dekarbonisierung und Zusatzerlöse aus einer Hand

Wohnungsunternehmen und Genossenschaften stehen unter wachsendem Druck: steigende Energiekosten belasten die Betriebskosten und Mieter, ESG-Anforderungen werden verbindlicher, und die EPBD (EU-Gebäuderichtlinie) schreibt schrittweise Verbesserungen des Energiestandards vor. Gleichzeitig liegt auf den Dächern der Bestände ungenutztes Potential.

Mieterstrom verbindet diese Ausgangslage zu einer Lösung: lokal erzeugter Solarstrom aus der eigenen PV-Anlage, direkt an die Mieter geliefert – günstiger als der Netzbezug, wirtschaftlich für den Eigentümer, nachweisbar für die ESG-Bilanz.

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Warum Mieterstrom für Wohnungsunternehmen strategisch relevant wird

Drei Entwicklungen machen Mieterstrom für professionelle Bestandshalter zum Pflichtthema:

1. CO₂-Kosten steigen weiter. Ab 2027 greift das ETS2 – das EU-Emissionshandelssystem für Gebäude und Transport. Wohngebäude mit fossiler Wärme- und Stromversorgung werden mit CO₂-Kosten belastet. Unternehmen, die jetzt in erneuerbare Eigenversorgung investieren, reduzieren diese Kosten strukturell.

2. ESG-Anforderungen werden konkreter. Institutionelle Investoren und Banken bewerten Immobilienportfolios zunehmend nach ESG-Kriterien. Ohne messbare Nachhaltigkeitsdaten werden Refinanzierungen teurer oder schwieriger.

3. Mieter erwarten günstigere Energie. Mieterstromtarife müssen gesetzlich mindestens 10 % unter dem örtlichen Grundversorgungstarif liegen. Das ist ein messbares Argument bei Vermietung und Mieterbindung.

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Was Mieterstrom für professionelle Bestandshalter bedeutet

Mieterstrom ist kein Pilotprojekt mehr. Für Wohnungsunternehmen mit mehr als fünf Objekten ist es ein skalierbares Modell mit klarer Wirtschaftslogik:

• Die PV-Anlage erzeugt Strom, der direkt an Mieter im Gebäude verkauft wird
• Der Eigentümer erhält Pachterlöse oder Gewinnbeteiligung (je nach Modell)
• Nicht verbrauchter Strom wird ins Netz eingespeist
• Der administrative Aufwand liegt beim Full-Service-Dienstleister

Für Genossenschaften kommt ein weiterer Aspekt hinzu: Die Mitglieder profitieren direkt von günstiger Energie, was die Bindung stärkt und das Genossenschaftsprinzip der Selbsthilfe konkret umsetzt.

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Drei Erlös- und Effizienzwege für Wohnportfolios

Modell A – Dachpacht: Der Eigentümer verpachtet das Dach, der Betreiber investiert und versorgt die Mieter. Keine Investition, keine Betriebslast, planbare Pachteinnahmen.

Modell B – Anlagenpacht: Der Eigentümer investiert in die PV-Anlage und verpachtet sie an ALVA als Mieterstromanbieter. Neben der Pacht erhält er eine Gewinnbeteiligung – attraktiver bei gutem Eigenkapital und hoher Mieterauslastung.

Modell C – Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV): Das neue Modell nach dem Solarpaket I erlaubt die Belieferung mehrerer Wohneinheiten aus einer Anlage ohne Mieterstromzuschlag-Anforderungen. Besonders interessant für Objekte, die bisher nicht Mieterstrom-tauglich waren.

Ein erfahrener Dienstleister wie ALVA bewertet, welches Modell für welches Objekt passt – und setzt es von der Planung bis zur laufenden Abrechnung um.

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Skalierung: Wie ein Portfolio-Rollout funktioniert

Wohnungsunternehmen mit mehreren Objekten profitieren besonders von einem strukturierten Rollout:

1. Portfolio-Screening: ALVA analysiert alle Objekte nach Dachfläche, Verbrauchsprofil und Wirtschaftlichkeit
2. Priorisierung: Identifikation der 3–5 Pilotobjekte mit höchstem Ertragspotenzial
3. Pilotphase: Umsetzung der ersten Anlagen, Aufbau der Abrechnungs- und Monitoringinfrastruktur
4. Skalierung: Schrittweiser Rollout auf weitere Objekte, aufbauend auf den Erfahrungen aus dem Piloten

Dieser Ansatz reduziert das Umsetzungsrisiko und erlaubt eine lernende Skalierung.

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ESG-Reporting und EU-Taxonomie

Mieterstrom liefert messbare ESG-Daten, die direkt für Berichte nutzbar sind:

• Scope-2-Emissionen: Durch Eigenverbrauch von Solarstrom sinkt der standortbezogene CO₂-Fußabdruck des Portfolios
• Energieausweis: PV-Anlagen verbessern den Energiebedarf im EPC
• EU-Taxonomie: Photovoltaik auf Bestandsgebäuden zählt zu den förderungswürdigen Aktivitäten gemäß Klimaschutzziel (Mitigationsbereich)
• SFDR-Reporting: Nachhaltigkeitskennzahlen für Fonds und institutionelle Eigentümer

ALVA stellt die Monitoring-Daten über ein digitales Dashboard bereit und liefert auf Anfrage aufbereitete Kennzahlen für Berichte.

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Was ALVA für Wohnungsunternehmen übernimmt

• Portfolio-Analyse und Machbarkeitsbewertung
• Planung, Genehmigung und Errichtung aller Anlagen
• Abrechnung mit jedem einzelnen Mieter (Mieterstrom, Reststrom)
• Ein- und Auszugsprozesse, Zählerwechsel, Messstellenbetrieb
• Monitoring und Wartung über die gesamte Laufzeit
• ESG-Datenbasis für Berichterstattung

Der Aufwand für das Wohnungsunternehmen: gering bis keiner.

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FAQ

Müssen alle Mieter mitmachen? Nein. Mieter sind nicht verpflichtet, Mieterstrom zu beziehen. Sie haben weiterhin das Recht auf Bezug vom Grundversorger. In der Praxis liegt die Teilnahmequote bei gut kommunizierten Projekten oft bei 60–80 %.

Wie läuft die Abrechnung mit Mietern ab? ALVA übernimmt die vollständige Abrechnung: Vertragsabschluss, Monatsabschläge, Jahresabrechnung, Mahnwesen. Das Wohnungsunternehmen erhält nur die Gesamtübersicht.

Was kostet die Analyse? Die Portfolio-Analyse und Ersteinschätzung sind kostenfrei. Kosten entstehen erst mit einer konkreten Umsetzungsvereinbarung.

Ist Mieterstrom auch für ältere Bestandsgebäude geeignet? Grundsätzlich ja, sofern das Dach statisch geeignet ist und eine Restnutzungsdauer von mindestens 15 Jahren zu erwarten ist. Bei geplanten Dachsanierungen kann die PV-Anlage direkt mitgeplant werden.

Was ist der Unterschied zwischen Mieterstrom und GGV? Mieterstrom erfordert einen Mieterstromzuschlag und ist an bestimmte Gebäudestrukturen gebunden. GGV (gemeinschaftliche Gebäudeversorgung) nach dem Solarpaket I ist flexibler und kann auch für Liegenschaften mit komplexeren Strukturen genutzt werden. ALVA berät zu beiden Modellen.

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