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Mit dem Solarpaket I wurde im Mai 2024 die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) als ergänzendes Modell neben dem Mieterstrom in das Energiewirtschaftsgesetz (EnWG) aufgenommen. Seit Juni 2026 kommt mit Energy Sharing nach § 42c EnWG ein drittes Modell hinzu. Doch stellt sich die Frage: Welches Modell eignet sich tatsächlich für welche Immobilie? In diesem Artikel beleuchten wir die Unterschiede zwischen allen drei Modellen, analysieren die Vor- und Nachteile und geben Orientierung, welche Option für Vermieterinnen und Vermieter infrage kommt.
Was ist Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung?
Die gemeinschaftliche Gebäudeversorgung (GGV) ermöglicht es Vermieterinnen, den Strom, der durch Photovoltaikanlagen auf dem Gebäude erzeugt wird, direkt an die Mieterinnen über das interne Netz des Gebäudes weiterzugeben. Dabei entfällt im Vergleich zum Mieterstrommodell die Verpflichtung zur Vollversorgung.
Wesentliche Merkmale der GGV:
- Interne Stromverteilung: Der Strom wird über das interne Netz des Gebäudes an die Mieter*innen verteilt.
- Kein Vollversorgungszwang: Im Gegensatz zum Mieterstrommodell muss bei der GGV keine vollständige Stromversorgung gewährleistet werden.
- Zwei Stromverträge: Mieter*innen benötigen zwei Verträge: einen für den Solarstrom vom Vermieter (Gebäudestromvertrag) und einen für den Reststrom von einem konventionellen Stromanbieter (Reststromvertrag).
Auf den ersten Blick scheint die GGV eine einfache und flexible Lösung zu bieten, da Vermieter*innen nicht für den Bezug von Reststrom verantwortlich sind. Dies könnte den administrativen Aufwand reduzieren und den Einstieg in die Nutzung von Photovoltaik vereinfachen.
Fallstricke der GGV: Aufwand für den Vermieter & weniger Wirtschaftlichkeit
Trotz der vermeintlichen Vorteile der GGV gibt es einige Schwachstellen und Fallstricke, die insbesondere Vermieter*innen berücksichtigen müssen:
- Komplexe administrative Anforderungen: Die Vermieterinnen bleiben für alle energiewirtschaftlichen Prozesse verantwortlich, darunter der Messstellenbetrieb, die Abrechnung und der Kundenservice für die Gebäudestromkundinnen.
- Zusätzlicher Koordinationsaufwand: Es sind umfangreiche Abstimmungen mit dem Verteilnetzbetreiber nötig, um den Verteilungsschlüssel für die Bilanzierung der Stromflüsse bereitzustellen und aktuell zu halten.
- Messkonzept und Datenmanagement: Es muss ein Messstellenkonzept erstellt werden, das die viertelstündliche Messung der Verbräuche sicherstellt. Dies erfordert eine kontinuierliche Überwachung und Aktualisierung.
- Kein Mieterstromzuschlag: Im Gegensatz zum Mieterstrommodell gibt es für die GGV keinen zusätzlichen Zuschlag, der die Wirtschaftlichkeit steigern könnte.
Diese administrativen Anforderungen können den Betrieb der GGV für Vermieter*innen sehr aufwändig und kompliziert machen, insbesondere wenn sie nicht über die technische Expertise verfügen.
Die Vorteile von Mieterstrom: Entlastung des Vermieters + zusätzliche Rendite
Ein großer Vorteil des Mieterstrommodells ist, dass die Immobilieneigentümerinnen und Vermieterinnen nicht allein für den gesamten Energieprozess verantwortlich sind. Stattdessen übernimmt ein Mieterstrom-Dienstleister diese Aufgaben und unterstützt die Wohnungs- und Immobilienunternehmen bei der Umsetzung. Das entlastet die Eigentümer:innen und Vermieter*innen erheblich und sorgt für eine reibungslose Abwicklung der Stromversorgung, ohne dass sie sich um technische Details, energiewirtschaftliche Prozesse oder den Kundenservice kümmern müssen.
Das Mieterstrommodell bietet in vielerlei Hinsicht Erleichterungen für die Vermieter*innen:
- Externe Dienstleister: Ein Mieterstrom-Dienstleister übernimmt die gesamte Verantwortung für den Energieprozess. Vermieter müssen sich somit nicht um technische Details oder den Betrieb kümmern.
- Ein Stromvertrag für Mieter:innen: Anders als bei der GGV haben Mieter nur einen Stromvertrag, der sowohl den Solarstrom als auch den Reststrom abdeckt (Vollversorgung).
- Niedrigere Stromkosten für Mieter:innen: Auch beim Mieterstrom profitieren Mieter von günstigeren Strompreisen, da sie teilweise den vor Ort erzeugten Solarstrom nutzen.
- Zuschüsse und Rentenzahlungen: Vermieter können entweder durch Dachpacht oder durch Rentenzahlungen wirtschaftliche Vorteile erzielen.
- Geringerer Aufwand für Vermieter:innen: Die komplette Verwaltung wird durch den Dienstleister übernommen, wodurch sich der Aufwand für Vermieter deutlich reduziert.
Weitere Vorteile des Mieterstrommodells:
- Reduzierte Abhängigkeit von externen Stromanbietern: Mieter sind unabhängiger von Preisschwankungen der Stromversorger.
- Einsparungen bei Umlagen und Netzentgelten: Da der Strom direkt vor Ort erzeugt und verbraucht wird, entfallen teils Netzentgelte und Umlagen der konventionellen Stromversorgung.
- Nachhaltige Energieversorgung: Der Eigenverbrauch von Solarstrom steigert den Anteil erneuerbarer Energien und reduziert den CO₂-Fußabdruck des gesamten Gebäudes.
NEU: Energy Sharing nach § 42c EnWG – das dritte Modell seit Juni 2026
Mit Inkrafttreten von § 42c EnWG im Juni 2026 steht neben GGV und Mieterstrom ein drittes Modell zur Verfügung: Energy Sharing. Es verfolgt dasselbe Ziel – vor Ort erzeugten Solarstrom möglichst nah am Entstehungsort zu nutzen –, geht dabei aber räumlich deutlich weiter als die beiden anderen Modelle.
Der entscheidende Unterschied: Während Mieterstrom und GGV auf ein einzelnes Gebäude oder eine Kundenanlage beschränkt sind und der Strom nie durch das öffentliche Netz fließt, nutzt Energy Sharing das öffentliche Verteilnetz, um Strom innerhalb eines Bilanzierungsgebiets zwischen mehreren Teilnehmern zu teilen. Damit ist Energy Sharing grundsätzlich nicht auf ein Gebäude begrenzt – es kann auch mehrere Liegenschaften eines Portfolios oder ein Quartier mit unterschiedlichen Eigentümerstrukturen umfassen. Ab 2028 ist eine Erweiterung auf angrenzende Bilanzierungsgebiete geplant.
Wesentliche Merkmale von Energy Sharing:
- Räumliche Reichweite über das Gebäude hinaus: Strom kann innerhalb eines Bilanzierungsgebiets geteilt werden – auch gebäudeübergreifend.
- Nutzung des öffentlichen Verteilnetzes: Anders als bei Mieterstrom und GGV fließt der Strom durch das öffentliche Netz.
- Keine Vollversorgungspflicht: Wie bei der GGV müssen Teilnehmer ihren Reststrombedarf anderweitig decken.
- Kein Mieterstromzuschlag, keine Netzentgeltbefreiung: Da der Strom das öffentliche Netz nutzt, fallen grundsätzlich die vollen Netzentgelte und Umlagen an. Lediglich die Stromsteuer entfällt unter bestimmten Voraussetzungen im räumlichen Zusammenhang zwischen Erzeugungsanlage und Verbrauchsstelle.
- Noch sehr neu: Das Modell existiert seit Juni 2026, Prozessstandards und Umsetzungserfahrungen sind noch begrenzt.
Wann ist Energy Sharing strategisch interessant?
Energy Sharing wird vor allem dort relevant, wo Mieterstrom und GGV räumlich nicht greifen: bei Portfolios mit mehreren Liegenschaften im selben Netzgebiet, bei Quartiersprojekten mit verschiedenen Eigentümern oder bei Erzeugungsüberschüssen, die sonst nur über Direktvermarktung zu ungünstigen Konditionen abgesetzt werden könnten. Für klassische Einzelobjekte mit hohem Direktverbrauch im Gebäude bleibt Mieterstrom in der Regel wirtschaftlich die stärkere Wahl.
Der direkte Vergleich: Alle drei Modelle auf einen Blick
Fazit
Die drei Modelle schließen sich nicht gegenseitig aus – sie eignen sich für unterschiedliche Konstellationen. Mieterstrom bleibt für den Großteil der Wohn- und Gewerbeimmobilien mit hohem Direktverbrauch im Gebäude die wirtschaftlich stärkste Wahl: Mieterstromzuschlag, Wegfall der Netzentgelte und die vollständige Auslagerung an einen Dienstleister sprechen klar dafür. Die GGV bietet Flexibilität, wenn Mieter – etwa Gewerbemieter in gemischt genutzten Objekten – keine Vollversorgung durch den Vermieter wünschen. Energy Sharing eröffnet neue Möglichkeiten dort, wo Erzeugung und Verbrauch nicht im selben Gebäude zusammenfallen: für Portfolios mit mehreren Standorten im selben Netzgebiet oder für Quartiersentwicklungen.
Die Modellwahl ist keine grundsätzliche Unternehmensentscheidung, sondern eine objektspezifische Abwägung. Welches Modell für Ihre Liegenschaften wirtschaftlich am meisten Sinn ergibt, klären wir gerne gemeinsam.
FAQ
Was ist der größte Unterschied zwischen GGV und Mieterstrom? Beim Mieterstrom übernimmt der Vermieter oder ein beauftragter Dienstleister die vollständige Stromversorgung der Mieter über einen einzigen Vertrag. Bei der GGV entfällt diese Vollversorgungspflicht – Mieter schließen stattdessen zwei separate Verträge: einen für den Solarstrom, einen für den Reststrom.
Warum bekommt Energy Sharing keinen Mieterstromzuschlag? Der Mieterstromzuschlag ist an das Mieterstrommodell nach EEG gebunden und setzt voraus, dass der Strom nicht durch das öffentliche Netz fließt. Energy Sharing nach § 42c EnWG nutzt das öffentliche Verteilnetz – damit entfällt die Grundlage für den Zuschlag.
Kann ich mehrere Modelle gleichzeitig in meinem Portfolio nutzen? Ja. Die Modellwahl erfolgt objektspezifisch. Es ist üblich und sinnvoll, je nach Gebäudetyp und Mieterstruktur unterschiedliche Modelle zu kombinieren.
Welches Modell ist aktuell am wirtschaftlichsten? Das hängt vom Einzelfall ab. Mieterstrom bietet bei hohem Direktverbrauch im Gebäude durch Zuschlag und Wegfall der Netzentgelte häufig die höchste Marge. Die GGV reduziert dafür den administrativen Aufwand. Energy Sharing schafft neue Optionen dort, wo die anderen beiden Modelle räumlich nicht greifen.
Ist Energy Sharing bereits praxisreif? Das Modell ist seit Juni 2026 rechtlich möglich, Prozessstandards und Umsetzungserfahrungen sind aber noch begrenzt. Für eine kurzfristige Projektrealisierung ist Mieterstrom derzeit der verlässlichere Weg.