Hohe Investitionskosten, komplizierte und aufwendige Umsetzung und unsicherer Ertrag - diese Mythen ranken sich beständig um das Thema Mieterstrom und halten so manche WEG davon ab, den ersten Schritt in Richtung nachhaltige Energieversorgung zu machen.
Dabei werden häufig entscheidende Vorteile außer Acht gelassen – aus Angst vor finanzieller Unsicherheit für die beteiligten Eigentümer*innen. Der offensichtlichste (aber auch abstrakte) Vorteil, nämlich der Beitrag zur Energiewende durch die Dekarbonisierung der Immobilie, kann gegen Informationslücken in der Finanzierung, Umsetzung und Verwaltung oft nicht viel ausrichten.
Wirtschaftliche Aspekte hingegen können auch Skeptiker*innen helfen, eine informierte Entscheidung zu treffen. Folgende Mehrwerte erfahren WEG, die auf Mieterstrom setzen:
- Geringere Stromkosten für die Mieter*innen und Unabhängigkeit von volatilen Strompreisschwankungen (Mieterstromtarife müssen 10% günstiger als die der Grundversorgung sein)
- Laut einer Studie des Immobilienverbands Deutschland (IVD) liegt der durchschnittliche Wertzuwachs bei Immobilien mit Photovoltaikanlagen bei 6,7 %
- Eigentümer*innen können eine Rendite von durchschnittlich 15% erlangen
- Mit dem richtigen Solardienstleister als Partner haben WEG wenig bis gar keinen Mehraufwand in der Umsetzung und Verwaltung (siehe auch Vergleich Mieterstrom und Gemeinschaftliche Gebäudeversorgung)
- Im Dachpachtmodell sind keine hohen Investitionen notwendig, um eine PV-Anlage auf dem Dach zu installieren
Mieterstrom im Dachpachtmodell vs. Anlagenpachtmodell: Vor- und Nachteile für WEG im Vergleich
Wenn eine Wohneigentümergemeinschaft Mieterstrom umsetzen möchte, stehen mehrere Optionen für Betreibermodelle zur Auswahl:
- Dachpacht
- Anlagenpacht
- Lieferkette
Das Lieferkettenmodell und seine Fallstricke
Im Sinne der Vollständigkeit erläutern wir kurz, warum das Lieferkettenmodell aus unserer Sicht für WEG das unattraktivste ist. Im Lieferkettenmodell finanziert und betreibt die WEG die PV-Anlage. Der produzierte Strom wird dann von der WEG an einen Dienstleister und von diesem an die Bewohner*innen weiterverkauft. Wird der Strom an den jeweiligen Dienstleister verkauft, wird die WEG gewerblich tätig. Eine WEG ist jedoch auf Vermögensverwaltung ausgerichtet. Gewerbliche Tätigkeiten könnten zu steuerlichen Nachteilen führen, zum Beispiel dem Verlust der Umsatzsteuerbefreiung oder Problemen mit der Gemeinnützigkeit. Darüber hinaus ergeben sich durch den Betrieb der PV-Anlage und den Verkauf von Solarstrom weitere juristische, steuerliche und organisatorische Hürden.
Stattdessen sind Pacht-Modelle für WEG besser geeignet, da sie den Verwaltungsaufwand reduzieren und Risiken minimieren.
Hier kommen das Dachpachtmodell und das Anlagenpachtmodell ins Spiel. Beide haben unterschiedliche Vor- und Nachteile in Sachen Verantwortung, Wirtschaftlichkeit und rechtliche Aspekte.
Dachpachtmodell
Die WEG verpachtet das Dach der Immobilie an einen externen Betreiber (z. B. ein spezialisiertes Mieterstromunternehmen), der die Photovoltaikanlage installiert, betreibt und den Strom an die Mieter*innen bzw. Bewohner*innen verkauft. Die WEG tritt nur als Verpächter auf und erhält eine Pachtzahlung. Daraus ergeben sich folgende Vorteile für die WEG:
- Die WEG geht kein finanzielles Risiko ein, da keine Investitionskosten auf sie zukommen. Der Betreiber finanziert die Anlage.
- Der externe Betreiber übernimmt Betrieb, Wartung, Abrechnung und Mieterstrommanagement; es entsteht also kein Verwaltungsaufwand für die WEG.
- Die WEG erhält eine regelmäßige Pachtzahlung für die Nutzung des Daches.
- Der Betreiber trägt die Haftung und Verantwortung für die Anlage; es entsteht kein rechtliches Risiko für die WEG
- Da die WEG “nur” das Dach verpachtet, ist die Entscheidung in der Gemeinschaft oft einfacher und schneller umzusetzen.
Neben den klaren Vorteilen ergeben sich, im Vergleich zur Anlagenpacht, auch mögliche Nachteile und Herausforderungen für die WEG:
- Die WEG erhält “nur” die Pachteinnahmen, aber keine direkten Erträge aus dem Stromverkauf.
- Der Anlagenbetreiber entscheidet über die Konditionen für die Mieter (z. B. Strompreise und Vertragslaufzeiten).
- Dachpachtverträge laufen oft über 20 Jahre, was die Nutzungsmöglichkeiten des Daches langfristig einschränken kann.
Anlagenpachtmodell
Im Anlagenpachtmodell finanziert die WEG die PV-Anlage selbst und verpachtet diese dann an einen Mieterstromanbieter. Mieterstrom-Vollversorger wie ALVA Energie übernehmen alle Energieversorger Pflichten und zahlen, neben der Anlagenpacht, eine Gewinnbeteiligung aus den Stromverkäufen.
Die Vor- und Nachteile des Anlagenpachtmodells beziehen sich größtenteils auf die Wirtschaftlichkeit des Projekts und müssen eingehend gegeneinander abgewogen werden:
- Die WEG muss eine Anfangsinvestition in die PV-Anlage tätigen.
- Statt nur eine Dachpacht ausgezahlt zu bekommen, profitiert die WEG auch direkt von den Einnahmen durch den Stromverkauf and Bewohner*innen der Immobilie.
Aber: Wenn nicht genug Bewohner*innen den Strom nutzen, kann die Wirtschaftlichkeit leiden. - Die WEG kann von staatlichen Förderungen profitieren, etwa durch das Mieterstromgesetz.
Die Entscheidung: Dachpacht oder Anlagenpacht
Das Dachtpachtmodell ist ideal, wenn die WEG keine Investitionsrisiken eingehen möchte und sich mit einer sicheren Pachteinnahme wohler fühlt.
Das Anlagenpachtmodell eignet sich, wenn die WEG bereit ist, eine Anfangsinvestition in die PV-Anlage zu tätigen und neben der Pachtausszahlung auch am Stromverkauf beteiligt sein möchte.
Für kleine oder wenig organisierte WEG ist Dachpacht ganz klar die einfachere Lösung. Für größere, engagierte WEG kann die Anlagenpacht attraktiver sein, da sie mehr wirtschaftliche Vorteile verspricht.
Die Eigentümer*innen sind sich nicht einig – was jetzt?
Es gilt, je nach Aufstellung der WEG, einen Weg zu finden, mit dem im besten Fall alle Eigentümer*innen zufrieden sind. Gemeinsame wirtschaftliche Ziele und die Risikobereitschaft der Mitglieder müssen in Betracht gezogen werden. Davon abgesehen ist es nicht immer zwingend notwendig, dass alle Eigentümer*innen einer PV-Anlage auf dem Dach zustimmen. Auch mit einer Mehrheitsentscheidung können bestimmte Verträge beschlossen und eine PV-Anlage umgesetzt werden. Den Eigentümer*innen steht es frei, den produzierten Solarstrom zu nutzen oder nicht zu nutzen.
Der Weg in die Mieterstromversorgung muss nicht kompliziert sein
Den richtigen Dienstleister zu finden, ist maßgebend dafür, eine Entscheidungsgrundlage für Eigentümer*innen zu schaffen. Für WEG, die sich für Mieterstrom interessieren, aber noch nicht sicher sind, welches Modell passend ist, ist der erste Schritt immer eine Gegenüberstellung beider Modelle und eine Analyse der Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit. Dienstleister, die beide Modelle anbieten, können anhand weniger Daten darstellen, wie sich die Modelle auf lange Sicht rentieren und welche Aufwendungen auf die Gemeinschaft zukommen.
Anhand dieser Analysen fällt es den meisten WEG leichter, eine Entscheidung zu treffen und das Projekt – mit dem richtigen Dienstleister – zeitnah umzusetzen. Auch die Umsetzung und der damit verbundene Aufwand kann ein Thema für WEG sein. Auch hier ist die Wahl des Dienstleisters entscheidend dafür, wie viel Aufwand tatsächlich auf Eigentümer*innen zukommt. Mit Full-Service-Anbietern, die sich auf Mieterstrom konzentrieren, bleibt der Aufwand jedoch gering bis Null.
Sie sind Teil einer WEG und möchten sich unverbindlich über Mieterstrom und Betreibermodelle informieren? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren, wir räumen gerne jegliche Vorbehalte aus dem Weg und unterstützen Sie bei der Entscheidung über die Umsetzung bis hin zum zuverlässigen Betrieb und Verwaltung.