.png){kind=logo}
Bürogebäude, Shoppingcenter, Logistikparks: Viele gewerbliche Immobilien tragen auf ihren Dächern schlummerndes Kapital. Durchschnittlich werden weniger als 15 % der geeigneten Gewerbedachflächen in Deutschland für die Solarstromerzeugung genutzt. Für institutionelle Investoren und Asset Manager bedeutet das: Renditepotenzial, das nicht gehoben wird.
Das ungenutzte Potenzial auf Ihren Dächern
Eine typische Gewerbeimmobilie mit 2.000 m² Dachfläche kann eine PV-Anlage zwischen 200 und 350 kWp tragen. Bei einer Vollbelegung und einem Dachpachtmodell generiert das Dach über 20 Jahre planbare Einnahmen – ohne dass der Eigentümer investiert, plant oder betreibt.
Bei Portfolios mit mehreren Objekten potenziert sich dieser Effekt. Wer 10 Objekte mit je 1.500 m² Nutzfläche besitzt, kann unter Umständen eine laufende Pachteinnahme von 30.000 bis 80.000 Euro jährlich generieren – abhängig von Fläche, Lage und Modell.
Welche Erlösmodelle gibt es?
Asset Manager haben grundsätzlich drei Wege, Dachflächen zu monetarisieren:
1. Dachpacht: Der Eigentümer verpachtet das Dach an einen spezialisierten Betreiber. Der Betreiber trägt die Investition, installiert und betreibt die Anlage und zahlt eine feste Pacht. Der Eigentümer hat keinerlei operativen Aufwand.
2. Anlagenpacht: Der Eigentümer investiert in die PV-Anlage und verpachtet diese dann an einen Mieterstromanbieter. Zusätzlich zur Pacht erhält er eine Gewinnbeteiligung aus dem Stromverkauf – mit höherem Ertragspotenzial, aber auch mit Anfangsinvestition.
3. Eigenverbrauch / Onsite PPA: Wenn die Immobilie selbst oder die Mieter hohen Stromverbrauch haben, kann die Anlage direkt für den Eigenverbrauch ausgelegt werden. Das senkt die Nebenkosten und erhöht die Attraktivität des Objekts.
Dachpacht vs. Anlagenpacht – was passt zu Multi-Tenant-Objekten?
Bei Multi-Tenant-Objekten mit komplexen Mieterverhältnissen ist das Dachpachtmodell häufig die pragmatischere Wahl: keine Koordination mit Mietern über Stromprodukte notwendig, keine Abrechnungspflicht, maximale Entlastung des Asset Managers.
Das Anlagenpachtmodell wird interessant, wenn die Anlage groß genug ist und die Mieterbasis stabil ist – zum Beispiel bei Logistikimmobilien mit einem Ankermieter oder gut strukturierten Bürogebäuden.
Wie viel ist eine Dachfläche wert?
Die Pachthöhe hängt von mehreren Faktoren ab:
- Nutzbare Dachfläche (m²) und Ausrichtung
- Statische Tragfähigkeit des Daches
- Lage und lokale Einstrahlung
- Anlagengröße und erwarteter Ertrag
Richtwerte für Dachpacht in Deutschland: 2 bis 6 Euro pro m² und Jahr für nutzbare Fläche. Bei 1.500 m² nutzbarer Fläche ergibt das 3.000 bis 9.000 Euro jährlich pro Objekt – bei minimalem Verwaltungsaufwand.
Eine valide Wirtschaftlichkeitsberechnung braucht konkrete Gebäudedaten. ALVA erstellt diese Analyse auf Basis weniger Kenndaten kostenfrei.
Operative Entlastung: Was der Betreiber übernimmt
Im Dachpacht- und Anlagenpachtmodell übernimmt ALVA Energie vollständig:
- Technische Due Diligence des Daches
- Planung, Genehmigung und Errichtung der Anlage
- Überwachung und Wartung über die gesamte Vertragslaufzeit
- Abrechnung mit Mietern (wenn Mieterstrom oder GGV eingebunden ist)
- Stakeholder-Kommunikation bei Mieteranfragen
- ESG-relevante Verbrauchsdaten für Reporting
Für Asset Manager bedeutet das: Das Dach wird zur Ertragsquelle, ohne dass ein einziger interner Mitarbeiter zusätzlich belastet wird.
ESG-Relevanz und Reporting
Solaranlagen auf Gewerbeimmobilien sind kein reines Renditethema mehr – sie sind ein ESG-Signal. Institutionelle Investoren, Kreditgeber und Bewertungsagenturen (BREEAM, DGNB, EU-Taxonomie) bewerten Energieperformance zunehmend direkt.
Konkret:
- Solaranlagen verbessern den Energieausweis (EPC) des Gebäudes
- Selbst erzeugter Strom reduziert den CO₂-Fußabdruck (Scope 1/2)
- EU-Taxonomie-Konformität wird durch erneuerbare Eigenerzeugung gestärkt
- Mietattraktivität steigt, da Mieter von günstigerem Strom profitieren können
ALVA liefert auf Wunsch die Datenbasis für ESG-Berichte direkt aus dem Monitoring-System.
FAQ
Kann ich bestehende Mietverhältnisse durch eine Dachpacht beeinflussen? Nein. Im reinen Dachpachtmodell hat der Mieter keinen direkten Kontakt zur Anlage. Das Dach wird dem Betreiber zur Verfügung gestellt, der Strom fließt ins Netz oder wird separat vermarktet.
Was passiert, wenn das Dach in 10 Jahren saniert werden muss? Dacherneuerungen während der Pachtlaufzeit sind vertraglich zu regeln. ALVA koordiniert in solchen Fällen den temporären Rückbau und Wiederaufbau der Anlage. Empfehlung: Bei geplanten Dachsanierungen ist der ideale Zeitpunkt für eine neue Anlage häufig kurz davor oder danach.
Wie groß muss das Dach mindestens sein? Ab ca. 750 m² nutzbarer Fläche sind Anlagengrößen ab 50 kWp wirtschaftlich darstellbar. Für Multi-Tenant-Objekte mit mehreren Gebäuden ist eine Gesamtbetrachtung sinnvoll.
Können mehrere Objekte aus einem Portfolio gemeinsam betrachtet werden? Ja. ALVA bietet Portfolio-Analyse für mehrere Liegenschaften an und erstellt eine priorisierte Rollout-Planung.